A regra de ouro: compare a taxa da dívida com o retorno líquido
Cada real usado para amortizar o financiamento "rende" exatamente a taxa de juros da dívida, e esse retorno é certo. Cada real investido rende o retorno líquido do investimento, que é uma estimativa. Se o investimento rende mais, depois do imposto, do que a dívida custa, investir tende a render mais; se rende menos, quitar rende mais.
Por isso a calculadora mostra a taxa de equilíbrio: o retorno líquido em que as duas opções terminam com o mesmo patrimônio. Em um financiamento sem seguros, ela é igual à taxa efetiva da dívida. Com seguros e taxas, fica um pouco acima, porque quitar também economiza esses custos.
Como a comparação é feita
As duas opções usam o mesmo dinheiro saindo do bolso todo mês: a prestação do contrato mais o valor extra. Quem quita usa o extra para abater a dívida, que acaba antes; depois, passa a investir o que deixou de pagar de prestação. Quem investe segue o contrato e investe o extra todo mês. No fim do prazo original, as duas estão sem dívida e a calculadora compara o patrimônio financeiro de cada uma.
Exemplo da página: saldo devedor de R$ 300.000, 25 anos restantes no SAC, juros de 11,5% efetivos ao ano e R$ 1.000 extras por mês. Quitando, a dívida acaba em 12 anos e 6 meses, e os juros caem de R$ 411.427,95 para R$ 206.397,41, uma economia de R$ 205.030,54. Se o investimento rende 10% líquidos ao ano, abaixo dos 11,5% da dívida, quitar termina com R$ 1.327.336,54 e investir com R$ 1.233.324,90: quitar rende R$ 94.011,64 a mais.
O que a conta não mostra
Investir carrega risco: o retorno informado não é garantido. Quitar tem retorno certo, mas o dinheiro fica preso no imóvel e não volta fácil. Por isso, antes de qualquer das duas opções, vale manter uma reserva de emergência. Também pesam a sua tolerância a risco, a estabilidade da renda e o que o contrato diz sobre amortização antecipada.
A calculadora não considera a correção do saldo pela TR (a dívida real pode custar mais) nem o imposto de renda sobre o investimento além do retorno líquido que você informar. Informe o retorno depois do imposto. É uma simulação educativa, não uma recomendação.
Perguntas frequentes
- Vale mais a pena investir ou quitar o financiamento?
- Depende de quanto o investimento rende, depois do imposto, em comparação com o custo da dívida. Se rende menos que a taxa efetiva do financiamento, quitar costuma render mais; se rende mais, investir tende a compensar, com o risco que isso traz.
- O que é a taxa de equilíbrio?
- É o retorno líquido do investimento em que as duas opções terminam com o mesmo patrimônio. Em um financiamento sem seguros, é igual à taxa efetiva da dívida.
- Preciso informar o retorno antes ou depois do imposto?
- Depois do imposto. A comparação só é justa com o retorno líquido, o que realmente fica com você. Em renda fixa de longo prazo, isso costuma ser em torno de 85% do CDI.
- E se eu tiver só um valor, como o FGTS?
- Use o campo de dinheiro extra único. Ele é pago no fim do primeiro mês, tanto para quitar quanto para investir, e a comparação funciona do mesmo jeito.
- Quitar reduz a prestação ou o prazo?
- Nesta calculadora, reduz o prazo: a prestação continua e a dívida acaba antes, o que costuma economizar mais juros. Depois de quitar, o que você pagava de prestação passa a ser investido.
- Devo usar toda a reserva para quitar?
- Não. Mantenha uma reserva de emergência antes de qualquer das duas opções: dinheiro usado para quitar a casa não volta com facilidade quando você precisar.