Qual a diferença entre SAC e Price
No SAC (Sistema de Amortização Constante), todo mês você abate a mesma parte da dívida: o valor financiado dividido pelo prazo. Como os juros incidem sobre o saldo, que cai a cada mês, a prestação começa alta e diminui até o fim.
Na Tabela Price, a prestação é fixa. No começo, quase tudo da prestação é juros e pouco abate a dívida; com o tempo, os juros caem e a amortização cresce. A prestação inicial é menor do que a do SAC, mas o saldo devedor cai mais devagar.
No exemplo da página (R$ 400.000 financiados, 30 anos e 11,5% de juros efetivos ao ano, o que dá 0,9112% ao mês), a primeira prestação do SAC é de R$ 4.756,10 e vai caindo até R$ 1.121,24. No Price, a prestação é de R$ 3.789,65 todos os meses.
Quanto cada um custa de juros
Como o SAC reduz o saldo mais rápido, ele paga menos juros no total. No exemplo, o SAC paga R$ 657.920,22 de juros e o Price paga R$ 964.273,59, uma diferença de R$ 306.353,37. Em compensação, o Price cabe melhor no orçamento no início, o que ajuda quem precisa de uma prestação menor para ser aprovado no financiamento.
Não existe sistema "melhor" para todos. SAC costuma sair mais barato no total; Price exige menos renda no começo. A pergunta certa é qual prestação inicial você consegue pagar com folga.
Como a amortização extra economiza juros
Pagar um valor a mais, além da prestação, abate diretamente o saldo devedor, e os juros dos meses seguintes caem. Você pode usar o extra para reduzir o prazo (a prestação continua e a dívida acaba antes) ou para reduzir a prestação (o prazo continua e cada prestação fica menor). Reduzir o prazo costuma economizar mais juros.
No exemplo, R$ 500 extras por mês reduzindo o prazo encurtam o SAC para 20 anos e 9 meses e economizam R$ 203.615,07 de juros; no Price, a dívida acaba em 17 anos e 5 meses e a economia é de R$ 468.041,22. O Price economiza mais porque tinha mais juros para cortar, mas mesmo depois do extra ele continua mais caro no total.
A taxa nominal e a efetiva não são a mesma coisa
Muitos contratos informam uma taxa nominal ao ano e calculam o mês dividindo por 12. Outros mostram a taxa efetiva, que já considera os juros compostos. A calculadora deixa você escolher: 12% efetivos ao ano são 0,9489% ao mês, enquanto 12% nominais ao ano (÷ 12) são 1% ao mês. Veja no contrato qual vale para você.
O que esta calculadora não considera
A correção do saldo pela TR, que muitos contratos aplicam e que aumenta a prestação ao longo do tempo, não está na conta. Seguros (morte e invalidez, danos físicos ao imóvel) e taxas de administração variam com a idade, o imóvel e o banco, então entram como um valor fixo opcional. O Custo Efetivo Total (CET) do banco soma tudo isso e é o número para comparar propostas. É uma simulação educativa, não uma recomendação.
Perguntas frequentes
- SAC ou Price: qual é melhor?
- O SAC costuma pagar menos juros no total, mas começa com prestação maior. O Price tem prestação fixa e menor no início, mas paga mais juros. A melhor escolha depende da prestação inicial que você consegue pagar com folga.
- Por que a prestação do SAC diminui?
- Porque a amortização é constante e os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai todo mês. Com juros menores, a prestação (amortização + juros) diminui.
- Vale a pena fazer amortização extra?
- Em geral, sim, porque cada real extra abate o saldo e corta os juros dos meses seguintes. Quanto mais cedo você paga o extra, maior a economia. Compare com o que o mesmo dinheiro renderia investido.
- Reduzir o prazo ou reduzir a prestação?
- Reduzir o prazo costuma economizar mais juros. Reduzir a prestação alivia o orçamento mensal. A calculadora mostra os dois resultados para você comparar.
- Taxa efetiva ou nominal: qual devo usar?
- A que consta no seu contrato ou proposta. Se o banco divide a taxa nominal por 12 para achar o mês, escolha nominal ao ano. Se informa a efetiva, escolha efetiva ao ano.
- A calculadora inclui seguros e a TR?
- Seguros e taxas entram como um valor mensal fixo que você informa. A correção pela TR não está na conta, então a prestação real do seu contrato pode ser maior.